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房地产调控再升级,消费贷流向楼市的阀门被封堵!

2017-09-18 08:36
来源:中国房地产金融综合
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责任编辑:haozhai

 

今年,楼市调控政策主打一个“限”字。从资金端开始限制,政府监管通过提高首付比例、控制房贷额度、严格审查购房资格等手段抑制炒房需求。

 

据中国人民银行的数据显示,今年1-7月月均新增居民中长期贷款(主要是按揭贷款)4677亿,相比去年下半年减少500亿;新增居民中长期贷款占新增贷款的比重(月均)为39%,相比去年下半年下降26%。按揭贷款貌似得到了控制。

 

然而,另一数据表明,今年1-7月,居民新增消费性短期贷款达1.06万亿,累计同比多增7137亿,已远远超过去年全年8305亿的水平。有分析认为,部分人通过消费贷或信用卡借款的形式来支付购房款,消费贷曲线流入房地产市场。如此庞大的数字,这当中有多少流入了房地产,尚难计算。

 

这一现象自然迅速引起了相关部门的关注。近期,北京、深圳、江苏三地银监局和人民银行分行先后发文,提示辖内银行个人其他消费贷款大幅增长,存在部分资金违规流入房地产市场的风险,并要求加强个人消费贷款管理,防范信贷资金违规进入房地产市场。

 

 

消费者:凑首付缺口

 

这一系列调控措施背后,隐藏着值得思考的问题。从去年的首付贷,到今天的消费贷,虽然一直调控,可资金仍然前赴后继地流向房地产市场,这背后的原因是什么?

 

说到底是资金入楼市的动力还在。

 

“我们用了30万的消费贷,又在中介那儿做了一部分垫资,才凑齐了首付。”今年8月,王先生在北京朝阳区购买一套二手房,为凑齐首付,他向银行申请了一笔消费贷款。

 

市民王先生还补充道:“买房就是个资金杠杆行为,如果真的看好这套房子的升值潜力,不如把杠杆用足。”除了消费贷款,他还考虑过抵押贷款的方式进行凑钱。这些年,他身边的朋友曾使用过这两种渠道筹集购房资金,虽然利率较高,但考虑到房价上涨的幅度,仍然有收益。

 

房产中介对此也很不以为然。北京市朝阳区的房产经纪人小陈表示,过去这些年,一直有客户使用消费贷或抵押贷来凑首付。今年同样有这种情况出现,因为“首付比例上调了,很多购房者面临资金缺口”。

 

甚至开发商也在帮忙垫资。相关报道显示,环北京区域一个名为孔雀城的楼盘,购房者只支付首付的一部分,由开发商垫付另外的首付余款,以此达到银行的首付规定后办理银行按揭贷款。

 

这也许与今年早前发布的楼市调控政策有关,北京在3月发布,将个人购买普通自住房的最低首付款比例提高至60%,购买非普通自住房的首付款比例提高至80%,且在确定购房套数时,采用“认房又认贷”的原则。这一条款使得很多购房者的首付款骤增,按照当前北京的房价水平,首付款可增加数十万至数百万不等。

 

因此,抵押贷、消费贷和垫资等形式成为买房者绞尽脑汁用于凑首付的方式。消费贷也借此穿着各种“马甲”流向了楼市。

 

业内人士认为,“加杠杆”买房正是推动房价过快上涨的罪魁祸首之一,易造成金融系统性风险。

 

 

银行:“偷渡”路径

 

银行的消费贷有严格的审核规定以及资金流向监控,那么是如何流向了房地产市场呢?

 

一家股份制银行北京分行的个贷人士接受媒体采访时曾解释,按照规定,消费贷是不允许被挪作他用的。银行也有一系列的规定,比如大部分的消费贷都是委托支付,只有在见到合同之后,银行才直接转账给商家,用于装修的就直接打给装修公司,用于个人经营的贷款也必须是打给有业务关联的企业。

 

然而,事实上又如何呢?“在这种情况下,有可能存在用户伪造合同来套现。另一种情况下,消费贷款审批后直接打在用户的银行账户里。这时,消费、转账等操作,包括ATM取现后,存入他行的同名账户等,也都可以监测到的,但如果ATM机取现后直接花掉,就无法监控了。”

 

“如果消费贷直接打到个人账户,A银行申请的消费贷要把资金从A银行取现,再存到B银行去作首付贷,不在同一家银行操作就可以了。”

 

而一家股份制银行深圳个贷人士则建议,最好找其他渠道借款支付首付款,在按揭贷款审批下来之后,再去申请消费贷,把首付款还给别人。虽然这样做兜了一大圈,但规避了监管审批,不过本质上还是将消费贷变成了首付贷。

 

“只要觉得用户有还款能力,有些时候为了业绩,银行对于用户伪造合同等情况也是睁只眼闭只眼。”上述股份制银行北京分行个贷人士称。

 

目前,北京、深圳已经相继抡起了消费贷监管的大棒,那么究竟采用何种措施,才能更加有效地杜绝首付贷,从而防范房地产、金融风险的灰犀牛呢?

 

银行要加强对购房首付资金的审查,做好入口的把关是必然。如果来自其他借贷领域要加强监管、审查,就不能审批通过。对于别的机构,如提供首付贷的互联网平台,要加强监管、整治的力度。像房屋中介机构、甚至开发商,也要加强有所管理。总而言之,要监管、整治双拳出击,互相配合才能真正起效。

 

 

杜绝“打地鼠”式监管

 

其实,经过去年以来多轮楼市调控,信贷、税收、限购、限价等政策都已出尽。三地严查消费贷流向,是对楼市调控的一个重要补充,体现出楼市调控仍有不足。

 

无论市场好坏,总有加杠杆炒房的人。若大量资金来源于银行等金融机构,就很容易引发金融风险。这次严查消费贷,对于防范市场风险亦有帮助。

 

除了警惕购房者避免投机炒房外,还需要建立全社会信贷流动性无死角监管,杜绝“打地鼠”式的政策监管,即针对个别城市、个别领域的乱象,进行有针对性的调整,而非全盘打压。要建立和完善全金融监管体系。

 

中原地产首席分析师张大伟也认同该观点,并表示,此次严查消费贷,在当前的时间节点上,其信号意义不容忽视。“一方面,在上轮调控已过半年后,严查消费贷流向房地产,释放出楼市调控不会松动的信号;另一方面,传统旺季金九银十已至,上述动作对市场的非理性情绪也将起到一定的震慑作用。”

 

张大伟还认为,今年下半年,楼市调控一直处在零星加码的过程中,没有出现明显的松动迹象,未来清查消费贷的行为有可能扩大。若市场反弹过于激烈,对于个别地区或领域,不排除调控进一步升级的可能。

 

文章来源:中国房地产金融综合

 

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