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富人拼命跑路 穷人疯狂接盘 | 拐点正在到来 我贱卖了上海唯一的自住房

2017-08-25 14:33
来源:综合
浏览量 ( 3256 )
责任编辑:haozhai
 

这位卖房的老铁,是我公众号的用户,也是我「金融思维训练营」的学员。

 

以下内容,是我就卖房这件事,对这位用户的一次采访。灰色字代表我的问题,其他内容为老铁的回答。内容非常丰富精彩,强烈推荐大家仔细阅读。

 

问题1:个人及家庭的简单背景可以介绍一下吗?卖房的决定是怎么做出的?

 

我和我太太都是四十多岁,都在美国的商学院念过MBA。她在外企做财务总监,我则跟朋友做公司创业,顺便也自己做一些投资。我们都不是上海本地人。

 

卖房的决定是我提出来的,和太太讨论之后,发现没有太多矛盾,最后就卖了。一开始时她也有一些顾虑,作为女人对家的归属感和安全感的顾虑。

 

但我们做了更多研究,阅读了更多资料之后,大家就达成了一致。

 

我们都认为,是不是一定要有属于自己名义下的房产,没有那么重要,自己的和租住的没有那么大的差异,反倒是对具体住哪儿有更高的要求。

 

老铁的房屋出售合同

 

问题2:前面的回答当中提到,一开始女方也会有些顾虑,后来具体是怎样实现意见统一的?尤其是考虑到市场上也有很多看多房价的观点。

 

我们都觉得上海的房价实在太高了,对比美国,无论是租售比还是收入比,都高得离谱。

 

上海的房子现在已经完全不是居住品,变成了投资品。所以不能以消费品的属性去衡量。

 

现在美联储进入加息的通道,货币不可能宽松,这对投资品的价格会有很大影响。货币始终是影响房价的一个核心的东西。

 

我个人也在做一些小的投资,如果把房子卖掉,每年只要实现7-8%的收益,就可以比租金的收益大得多。所以其实收益也是合算的。

 

我的房子如果租的话月租金大概在18000-20000,卖的价格在1500w,可以算一下租金的回报比,其实非常差。

 

如果房子变成了一个投资品,那自然就要对比不同投资品带来的收益和风险,而不是感性地觉得房子要用来住,所以无论如何也不能卖。

 

此外,我们都认为目前的房价太疯狂,不会一直这么疯狂下去,国家也不会让它再疯涨,不然可能会崩盘。

 

我老婆是学财务的,这些方面比我还懂,所以能更理性地看待问题。可以说是理性的分析消除了感性上的顾虑。

 

问题3:

如何评估市场上看多房价的观点的呢?怕不怕自己决策错误,错失更大的房价涨幅?

 

确实,包括我很多朋友和亲戚在内,都看多房价。

 

卖房子是个个人的决定,没法去说服别人,都有自己的判断。我们更多看了宏观的层面,中国的高房价政府很难应对,甚至没法应对。

 

我自己也是做公司的,服务于实体经济制造业,成本任何上升我们都很敏感。像上海的成本,厂地库房的租金,人员,各种社保公积金,政府税收,其他费用摊派的东西,实体真的很难。比如我的一些做实业的朋友七八年都做得顺风顺水,现在不少都退出了。

 

所以我们经济这样往前发展的逻辑,是不是能持续下去,我个人非常怀疑的。各地的房价上涨,所造成的用工成本的上升,资金在虚拟部门循环,国家会想办法解决的。

 

我个人不太相信房价还有更大的涨幅,后果会很可怕,例如当时日本的情况。我相信经济还是有规律的。不是我们的政府有信心,经济规律就不起作用了。

 

房价疯狂时,很多人高兴,一两个月就涨了几百万。但我们看到更多的是风险和恐惧,觉得太疯狂了。

 

所以把资金落袋为安,再分散到其他领域,也不是没有收益,也会有很多回报,甚至更多回报的。

 

想补充一个东西:商铺。我有亲戚投资了商铺,我一开始劝他们不要投资,因为有淘宝京东电商的崛起会冲击。去年开始商铺就租不出去,之后价格也跟着打折。所以我判断,高房价的模式也差不多到了尽头。

 

总体来说,既然是投资品,就要看货币的情况,美联储在收缩,就肯定会对投资品的价值带来下行的压力。未来如果情况变好了,全球货币又扩张了,我们还可以以更好的价格买回来,这个问题不大。

 

从实际情况来看,去年有不少朋友的小区业主都在卖房子,尤其是高端商品房的业主,卖了房子之后换了美元出去了,去年十月十一月左右的时候特别明显。

 

问题4:卖掉的这套房子的具体情况可以介绍一下吗?

 

房子位于上海浦东,位于浦东比较好的地段之一。附近的均价在9-10万。房子是我们家的唯一自住房,有100多万贷款没还。

 

这套房是08年买的,买的时候500多万,现在卖了1500万。

 

问题5:卖房子的具体过程如何,好脱手吗?市场交投的情况,你的感觉如何?

 

整个过程,都委托给中介处理,三四个月处理完。办理过户手续的时候,交易大厅可以用冷清来形容,人并不多,不像买的时候,人声鼎沸。

 

现在房子没有之前好卖了,尤其是二手房,各种贷款的条件都提高了。我们当时就要求对方全款,不搞按揭,太麻烦。一开始也疑惑,谁这个时候还愿意花如此多的现金来买房,后来才了解到对方是一家公司,可能有避税的一些需求等,所以我们出手也算运气比较好。

 

问题6:有一种观点认为,现在的需求很多被限购限贷等抑制了,如果放开调控,或者比如上海购房条件由两年社保改为五年之后,明年(2018)第一批五年到期的购买力释放出来,房价还可能上涨,如何看待这样的观点?假如未来一年,你卖掉的房子真的从1500万涨到了比如2000万,你会后悔现在的决定吗?

 

国家完全有能力把房价搞起来,如果需要这么做的话,对此我毫不怀疑。就像以前 ,政府调控了很多次,但房价一直下不来。我认为其实是政府并不真正想把房价搞下来,因为有地方政府的卖地收入在里面。

 

这波是因为包括最高领导人在内,高层对房价的暴涨有了很大的担忧,这种担忧主要体现在高房价蕴含的系统性的金融风险,这是以前没有过的,所以这波政策和以往有本质的不同,调控不会轻易放开。

 

我看过一个资料,全国这么多省,25个财政是处于入不敷出,亏空的,只有东部沿海少量省份是盈余的,地方政府和国有企业积累了大量的债务,如果爆发危机,后果难以想象。

 

另外,如果我卖掉的房子真的未来涨到2000万,也不会后悔。毕竟李嘉诚更早就跑了,并不会为没赚到最后一个铜板后悔。

 

我和小明一样,比较信仰市场化的经济治理思路,自由主义。但我们现在国家治理的思路似乎并不是这样,比如最近搞的供给侧改革。以环保等各种理由,关掉了不少活跃的民营公司,但反倒是之前垂死挣扎的国有企业又焕发了青春。

 

比如我一个朋友,前阵子回家听他父母说,他们所在的一个钢厂,以前工资都发不出,今年一下子20多个亿的利润,发了很多钱,换以前,想都不敢想。

 

通过供给侧改革,虽然把国有企业的杠杆或者政府的一些杠杆降下来了,但是代价可能是老百姓和民营经济来承担。所以我对经济的整个前景还是担忧的。

 

上海在90年代朱镕基搞国企改革,经济衰退的时候,房价腰斩过,买房子送户口也没人买。如果未来宏观经济真的不好,这一天我们还会再看到。

 

问题7:时间拉回到你结婚的时候,那时房子会成为你们成家的必要条件吗?你和爱人如何看待这个问题?如何看待很多年轻人必须要有房子才能结婚的社会现象?

 

我跟我太太刚毕业没多久就结婚了,在美国。完全没有房子的概念,哪怕几万美金的首付也拿不出,但根本就不会往买房的方向去考虑。

 

有房才有家这个概念,是后来慢慢被政府和房地产商炒起来的。

 

房改是九几年开始的,之前都是住公房,一个月交几块钱。所以有房才有家就是一个伪概念,什么千百年来的传统,都是舆论炒起来的,民众被洗脑的结果。

 

我和我太太虽然是商学院MBA毕业的,但是我们对钱看得都不是很重,包括对方父母,也从来没给过这些压力。都觉得踏实努力,该有的就都会有。

 

当下的年轻人确实有很多现实的压力,也理解丈母娘的心态。但终归还是一个个人决定。

 

如果大家的知识结构和对事情的认知差别太大,沟通起来就会很有困难。就好比买卖股票,意见不一致的两个人擦肩而过,互道傻逼。

 

我自己和我太太的分工,就是他在大企业里稳步发展,拿着不错的薪水,而我出去创业冒险做自己的事。就好比,她的收入是银行存款,稳定。我的收入是买股票投资,有风险,但也可能爆发,我觉得两个人这样的组合很好。

 

我们年轻时,离开过中国很多年,后来回来能看到社会很多问题。这些不怪个人,是时代造成的。要大家有自己独立的和主流不一样的判断很难。

 

在我们这个国家,其实金融的启蒙教育特别缺失,所以人们才认为房价不可能跌,政府也很顾虑要不要给老百姓上风险教育(通过房价下跌)这堂课,因为怕影响到社会稳定。但我个人感觉,这堂课避免不了。

 

现在的现实情况,越来越感觉到,政府和老百姓成了对手盘,这和政府领导老百姓一起致富是有区别的。供给侧改革,很大程度,变成了国企向民营企业和老百姓涮锅的过程。最后受损的,是私人部门,私人部门替公共部门背锅。

 

总之,结婚必须要有房子这个事情,在于每个人、每个家庭自己的判断。

 

书看多了,事情看多了,修养上去了,就有自己的判断。否则怎么说都没用,就像你说的,人性当中的懒惰,让大家都不愿意动脑子,只愿意接受一个固定的结果,比如结婚就要有房子,至于这背后的东西意味着什么,他们不会去思考。

 

问题8:对于房价焦虑,有何建议?特别是中产年轻人。

 

首先这个问题,我们没有经历过,我们那个年代是毕业后想着怎么买辆自行车。现在的年轻人,在北京上海这样的一线城市,没有家庭的帮助,要靠自己买房,是非常不现实的一件事。

 

一线大城市是开拓视野锻炼能力的好地方,留在这些地方,你要考虑能否为此做出一些短期甚至中期的牺牲。如果你追求更多的是老婆孩子热炕头,一线城市很明显不适合你。

 

年轻人唯一能做的就是扎扎实实地把手艺练好,总会给你带来回报,至于这个回报和能不能在好的地段买个好的房子,两者就没有那么大的关系了。

 

如果是真的不买房不行,居住需求特别强烈,那你就不要关心价格,也不要管买了涨还是跌,反正是用来住的,当消费品对待。

 

但是如果你期待的是买了能带来收益,增加财富,那就要从投资品的角度去思考,投资就离不开收益和风险的衡量,房子只是投资品之一。

 

消费品和投资品的选择逻辑完全不同,两者要分开来看。

 

对于个人来讲,其实没有太多的办法。努力提高自己的技能,等待,还有就是调整好自己的心态,相信问题总能解决。毕竟焦虑解决不了任何问题。

 

小明的总结:

 

这次采访我感受最深的,不是对房价涨跌的判断。而是选择一种生活方式的勇气,以及这勇气背后的东西。

 

相较于主流社会认为没有房就没有家的观点,文章主人公豁达和开阔的胸怀,理性富有逻辑的分析,以及对生活本身的热爱,令我印象深刻。

 

这是一个无数年轻人的梦想被房价摧毁的时代,一个无数爱情在房价面前黯然失色的时代,也是一个焦虑似瘟疫在社会每个角落蔓延的时代。

 

在这样的时代里,我们需要更多敢于坚持梦想与时代对抗的年轻人。在这对抗之后,是必要的知识、理性的分析,以及对生活美学无条件的追求和热爱。

 

★延伸阅读:穷人疯狂买房,富人拼命出逃,拐点正在到来

 

 

1

 

此前我解读过上个月中中央召开的全国金融工作会议,这次会议很多人都注意到了往届由总理主持的传统,变成最高领导人亲自主持,但大家或许并没有意识到这背后的含义。

 

我对金融会议深度解读的合集文章:

 

后金融自由化时代:去杠杆与挤泡沫 | 金融工作会解读大合集

 

大家还记得乔布斯被苹果公司赶出董事会的故事吧,后来在什么情况下,他又被请回公司主持大局的呢?是苹果快要不行了的时候。

 

同样的,还有柳传志2009年曾退休之后又复出,为什么呢?因为联想在08年底出现了11个季度以来的首次亏损,并且集团战略出现重大失误。

 

一般来说,只有一家公司出现重大问题,或者面临重大危机的时候,最核心最灵魂的人物才会掌舵公司的日常管理,否则,平常职业经理人搞得好好的,核心人物为何要打破这个局面。

 

于是大家都懂了,为什么今年是最高领导人亲自主持金融会,背后的逻辑不言自明。

 

2

 

中国经济目前到底处于什么阶段?

 

宏观上大佬们都在争论和撕逼,各有各的看法和逻辑。有人说是新周期,有人说是回光返照,是人造虚假繁荣。

 

参考:大佬撕逼进行时:新周期还是老故事?

 

老铁们没有较好的经济金融的理论背景的话,看这些宏观争论可能会很吃力,但不要紧,好在有我这样的段子手为大家科普。

 

其实看经济大势,未必只有宏观层这一个思路,你还可以看看微观的情况。

 

从微观情况观察经济有很多好处:

 

⑴见微知著,宏观本来就是无数个微观加总得来的。

 

顺便提一句,老铁们知道小明是什么意思吗?道德经第五十二章说「见小曰明」,意思就是见微知著。小明,一个有逼格有内涵的名字,我决定给我儿子以后也取这个名。

 

⑵更直接更真实,宏观数据总是滞后的,而且有统计误差。但微观行为是最直接也是最真实反应经济情况的指标,有些还具有相当的前瞻性。

 

微观上最直接的指标,是看企业家行为,尤其是具有风向标作用的企业家。

 

 

企业是对经济真实状况感受最明显,最敏感,也是最准确的。企业的成本和需求变化,以及对市场形势的判断,会直接影响到企业家的投资决策。

 

如果要举一个风向标型的企业家,非李嘉诚莫属。因为李超人的产业主要偏传统产业,所以更能反映中国经济的整体状况。

 

接下来就让我们来看看李超人最近几年的举动。

 

2013年10月,李嘉诚以71.6亿元将上海东方汇经中心整栋出售,刚刚竣工就卖给交通银行。

 

2014年,以57.6亿元卖了北京三里屯盈科中心。

 

自此前后,拉开了李嘉诚抛售大陆资产的帷幕。广西、广州、南京、北京、上海的诸多大宗项目相继售卖。

 

2016年以200亿卖了上海最后一个楼世纪汇广场。

 

2017年7月,以145亿港元出售香港的固网业务。

 

据不完全统计,从2013年以来,李嘉诚已经在大中华区卖掉了800亿港元的资产。

 

去年一线城市房价暴涨,老铁们可能会觉得李超人跑路跑太早了,是不是老糊涂了?如果你这么想,那就是又Young又Simple了。

 

李超人的资产体量都是百亿起步,而且以物业居多,流动性较差。你以为是股票吗?想买就买,想卖就卖?

 

为了能以一个好的价格出售,卖房子这事儿,必须要在价格见顶前很早就开始出手,这时市场上才有足够活跃的买盘接货。

 

等大家都知道房价到顶了,你看看手上的房子能卖出去不?

 

除去流动性,还有更重要的一个方面:资本管制前两年,由于美联储加息,导致大量资本外流,国家外汇储备出现巨大压力,所以从去年开始疯狂收紧了资本管制。而老李在去年底刚好全部将资产撤离中国大陆。

 

所以老铁们,姜还是老的辣呀!不然你看看王健林后来被逼卖身的情况,可以说是非常被动的了。

 

按照李超人的举动,我们有理由高度警惕,中国经济现在的情况可能潜藏比较大的危机,如果把这个危机比作灰犀牛的话,这头灰犀牛正在快速向我们奔来。

 

3

 

穷人疯狂买房,富人拼命出逃。

 

穷人疯狂排队买房的消息依然不绝于耳,尤其是在一线城市之外,凭借棚改的货币化安置,三四城市的房价正在经历类似股价5000点左右的最后暴涨。

 

根据我最近的调研,一线城市北上深的房价,已经普遍出现了8-20%的回落。如果考虑到挂牌价和成交价的差异,这个比例可能会更高一些。其中,北京深圳比上海又要明显一些。

 

“现在买房对买家是比较好的时机,因为普遍有至少几十万的还价空间,但等到明年五年社保限制一批人达到条件之后,会释放出一大波买盘,所以要买房现在是最好的时机。”

 

我长期认识的一位上海房屋中介对我如此说道。

 

而富人面对房价飙涨的经济大势,反应则截然相反。

 

根据瑞银的统计,2016年中国总体上流出3240亿美金。高盛估算得出8月份人民贬值后的三周之内流出2000亿美元资本。绝大部分是房产、债券和股票,实业投资仅占14%。

 

富人的话,其实看李超人就足够了,毕竟风向标。

 

4

 

拐点正在到来。

 

长期研究中国经济的美国对冲基金Crescat Capital认为:

 

中国经济正在快速进入「明斯基时刻」。

 

所谓的明斯基时刻,就是指信贷泡沫破灭,资产价值崩溃的时刻。CC列举了一系列证据和理由来支撑他们的观点,结论不一定正确,但逻辑和数据,老铁们要引起重视。

 

按照家庭和公司债务占GDP的比重这一国际通行的衡量银行业信贷泡沫的预警指标,目前中国、加拿大和澳大利亚三个国家的银行业危机正在到来。

 

 

这三个国家又相互存在紧密关联,中国会从澳大利亚和加拿大进口大量原材料,从而后两者间接参与和受益于中国过去十年的持续房地产和基建投资的扩张,也同步进入了银行信贷不断扩张,杠杆不断上升的通道。

 

因此,一旦中国的信贷危机引爆,将会对国际经济产生深远影响。不得不提的是,加拿大最大的房贷公司HCG集团在今年上半年已经出现流动性危机,股价崩盘。这可能是一个值得警醒的信号。

 

事实上不止中国,全球主要央行在08年金融危机之后,都通过狂印货币,把全球的风险资产的估值水平推升到一个历史高度。

 

标普500指数的经周期调整市盈率接近30倍、中位数16倍,超过1929年和2000年互联网泡沫时的水平。

 

当前全球信贷泡沫的独特之处在于,中国出现在了其中心地带。

 

自2008年以来,中国创造了世界上最大的M2货币供应量,规模最大的银行资产,全球其他国家的最大贸易对象,世界第二大经济体,以及信贷与GDP之比失衡最严重的国家。

 

明斯基将信贷融资方式划分为三类:

 

⑴对冲性融资。家庭和企业依赖未来的现金流偿还所欠债务的本息。

 

⑵投机性融资。债务人依赖现金流来偿债,但是只能偿还利息。

 

⑶旁氏融资。债务人的现金流既不能还本,也不能付息。债务只能通过借新还旧。

 

CC的报告认为,中国目前是典型的处于旁氏融资的阶段。对此,我是认同的。

 

不用考察宏观数据,看一看过去企业界发生的事情,就一目了然。贾跃亭的陨落与其商业模式有关,更与旁氏宏观融资环境收紧有关。同样的情况也适用于王健林的万达和孙宏斌的融创,以及更多相关的涉事企业。

 

很明显,高层已经意识到这个问题,正在想办法解决。所以在金融会上提出了坚定不移推动经济去杠杆,经济去杠杆的意思,就是主动干预旁氏融资的规模,试图避免不可控的信贷崩溃后果。

 

 

CC的宏观分析报告中,列举了12条被他们认为是中国信贷泡沫破灭的催化剂:

 

⑴美联储紧缩,施压中国货币。

 

⑵BIS的“信贷/GDP 缺口”指标显示,中国和香港银行业已经亮起危机的警示灯。

 

⑶中国与其他国家的关联也亮起了信贷泡沫即将破裂的警示灯。

 

⑷中国面临资本外流的压力。

 

⑸银行面临中国民众挤兑的风险。

 

⑹中国一二线城市房价面临从纪录高位下跌的风险,并且供需失衡。

 

⑺中国非金融上市持续疲软和恶化的基本面与不可持续的基建投资热潮有关。

 

⑻外储缩水、规模可能被夸大或者已经另有他用。

 

⑼美国贸易制裁的威胁一触即发。

 

⑽劳动力人口即将见顶。

 

⑾信贷泡沫早在2015年就已开始瓦解,这是早期的一个警告信号,也算是初尝即将到来的恶果,因为中国的信贷失衡变得越来越严重。

 

⑿华尔街在11月“大会”前广泛洋溢着自满情绪。

 

无论CC的报告结论是否准确,我都坚定认为,灰犀牛正在向我们奔来,拐点正在临近。对此,我能给出的最好投资建议是:

 

不要买房!!!

不要买房!!!

不要买房!!!

 

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